Natomiast wpis konstytutywny to taki, którego dopiero ujawnienie w księdze wieczystej warunkuje powstanie prawa. PRZYKŁAD – samo ustanowienie w umowie notarialnej prawa wieczystego użytkowania, odrębnej własności lokalu, czy obciążenia hipoteką nie powoduje powstania tych praw; stają się one skuteczne prawnie dopiero po ich
W dzisiejszych czasach umowy najmu są powszechnie zawierane, niezależnie od tego, czy jest to najem na cele mieszkaniowe, czy w związku z wykonywaną działalnością gospodarczą. Zawarcie umowy najczęściej ogranicza się do podpisania samej umowy w wersji pisemnej. Niemniej jednak, zwłaszcza w sytuacjach, gdy umowa opiewa na wysoką kwotę pieniężną, najemca może zażądać od wynajmującego wpisania umowy najmu do księgi wieczystej nieruchomości. Czy w sytuacji, gdy wynajmujący nie wyrazi zgody na wpis, najemca i tak może wystąpić z takim wnioskiem do sądu? Czy wpis umowy najmu do księgi wieczystej zwiększa ochronę prawną najemcy?Uregulowania ustawoweZgodnie z art. 32 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ( z 2018 r. poz. 1916, dalej jako „UKW”), do wpisu prawa osobistego lub roszczenia wystarcza dokument obejmujący oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu tego prawa albo obejmujący zgodę na wpis tego roszczenia. Z przepisu wynika więc jednoznacznie, że do wniosku o wpis umowy najmu do księgi wieczystej nieruchomości wystarczy załączyć albo samą umowę najmu albo zgodę wynajmującego na wpis udzieloną w formie pisemnej. W związku z tym, zgoda wynajmującego na wpis nie jest wymagana jedynie wtedy, gdy do wniosku przedkłada się podpisaną przez obydwie strony umowę jednak, zgodnie z art. 31 ust. 1 UKW, dokumenty stanowiące podstawę wpisu powinny mieć podpisy poświadczone przez notariusza. Dotyczy to zarówno podpisu wynajmującego na umowie najmu, jak również podpisu wynajmującego na oświadczeniu o zgodzie na dokonanie wpisu umowy najmu do księgi wieczystejUjawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości zwiększa ochronę prawną najemcy. Powoduje bowiem, że najem taki ma pierwszeństwo przed innymi prawami na nieruchomości wprowadzonymi do księgi wieczystej później lub w ogóle nie wpisanymi do księgi wieczystej nieruchomości (art. 20 ust. 1-2 w zw. z art. 11 i 12 ust. 1-2 UKW).Ujawnienie umowy najmu powoduje również objęcie jej zasadą jawności materialnej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że przyjmuje się domniemanie, iż księga wieczysta zawiera rzeczywisty stan prawny nieruchomości oraz, że prawo wpisane do księgi istnieje, a prawo wykreślone nie istnieje (art. 3 UKW). W konsekwencji oznacza to, że w przypadku sporu sądowego najemca, którego umowa najmu została ujawniona w księdze wieczystej, nie będzie musiał udowadniać przed sądem tego, że umowa rzeczywiście istnieje i została zawarta. Domniemanie to może obalić druga strona postępowania składając umowy najmu w księdze wieczystej powoduje również objęcie jej tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że w razie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistem stanem prawnym nieruchomości, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (art. 5 UKW).Ochrona najemcy wobec zbycia nieruchomościZgodnie z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego (KC), w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy, ale może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Takie prawo do wypowiedzenia umowy najmu nie będzie przysługiwało nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana (art. 678 § 2 KC).Wątpliwości interpretacyjne budzi to, czy ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości wyłącza ustawowe prawo nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy z zachowaniem ustawowych terminów. Stanowisko doktryny i orzecznictwa w tej kwestii jest podkreślić, że następca prawny właściciela nieruchomości jest zawsze związany umową najmu, która została zawarta przez jego poprzednika, choćby o takiej umowie nie wiedział i nie mógł się wcześniej dowiedzieć. W związku z tym, wejście przez nabywcę nieruchomości w ogół praw i obowiązków poprzednika, a tym samym wejście do umowy najmu jako strona, nie zależy od wpisu prawa najmu w księdze wcześniej art. 678 § 1 KC regulujący kwestię wstąpienia przez nabywcę nieruchomości w umowę najmu nie wskazuje, iż uprawnienie do wypowiedzenia najmu wygasa w sytuacji, gdy umowa została ujawniona w księdze wieczystej. § 2 cytowanego przepisu stanowi z kolei, że uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Jest to więc co do zasady jedyny przypadek, kiedy można wyłączyć ustawowe prawo nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy jednak, w doktrynie pojawia się pogląd, zgodnie z którym wpis prawa najmu do księgi wieczystej wyłącza uprawnienie nabywcy nieruchomości do wypowiedzenia umowy najmu. Zwolennicy tego poglądu opierają się na brzmieniu art. 17 UKW, zgodnie z którym prawo najmu wpisane w księdze wieczystej uzyskuje skuteczność względem praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, w tym względem prawa własności nabywcy nieruchomości. Jednakże, ustawa nie wskazuje wprost, że ujawnienie umowy najmu w księdze wieczystej nieruchomości wyłącza prawo nabywcy do wypowiedzenia najmu z zachowaniem terminów ustawowych, jak również wykładnia literalna ustawy nie uzasadnia przyjęcia takiego następnym poście w roli głównej wymogi formalne apelacji karnej.
YBAA. 310 146 471 109 466 494 321 468 207
wniosek o ujawnienie prawa w księdze wieczystej
